南京惠言達電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經營歐、美等國的閥門、過濾設備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動化產品，公司全力貫徹“以質優價廉的產品和完善到位的技術服務客戶”的經營宗旨，服務于國內的流體控制和自動化控制領域。節省了中間環節的流轉費用，能夠把更優惠的價格提供給用戶。通過發展我司已經自動化設備和備件供應商，主營產品廣泛應用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環保以及各類軍事、航空航天、科研等領域。

TECNA平衡器8-10kg Artikel:60019339馬供應

品牌   型號
Wurth 071425612 固定扳手
Wurth 071425622 固定扳手
WUERTH 071425613 固定扳手
Wurth 09644683 密封件
Wurth 071425619 固定扳手
Wurth 06133224 螺絲刀
Wurth 0714551330 
wandfluh MVPFA06-P/A-100-G24/ 減壓閥
UNIVER SS0160007SM 氣壓缸
Breco 40T5/3400 
Breco 40T5/3860 
HIRSCHMANN 9320460-100 
Gemue 554 25D 1 9 511/2 蝶閥
Woerner VPA-B/6/0/W/0/09/09/20/P VPA-B/6/W/0/09 油分配器
YUKEN DSG-013C4-A110N1-50 
YUKEN DSG-012D2-A110N1-50 
GEMU SS9687 40D 1 2/N +1232 
Walther 979444 閥門清潔套件
Walther DBH-03-02Z07-000，0-4bar 減壓閥
Walther Systemtechnik GmbH H02-027051203082205， HSP-02 
WIKA 111.12/63/0-15bar/G1/4B 
GEMU 312 80M 
GEMU 620 20D 8181410/N 
VAT 21044-PE14-ABA2  DN160    END USER: CHINA 
HIRSCHMANN N 6 R DM 932 273-106 
WUERTH 7156602 刀片
WUERTH 98468002 
WUERTH 61393225 螺絲刀
Wurth 713?301?052 
wieland 70.320.1628.0 接口模塊
Moxa NPort 5430 
HALDEX WP09A2B-160-160-R-03-BA-150-150-N 
REDLION PAXT0000+PAXCDL10 
TECNA 9312 平衡器
TECNA 9368 平衡器
Rexroth DBW10A2 減壓閥
Woerner 460.961-60 自動控制器
Perske please see the  pic 
Frenzelit novapress UNIVERSAL 0.75x1500x3000 
uiker PG33 SF POVERGRIP 
Vickers KBHDG5V-7-5C200N115-M1-PE7-H4-10 
Vickers CVC-50-D5-B29-10 蓋板
Vickers KBDG5V-5-33C60N35-M2-PE7-H1-10 
Vickers PVXS-180-M-R-DF-0000-000 
WUERTH M3284817 
Breco 32-T10/5080BFX-PAZ 
parker D3DW071HNJW 油壓傳動閥
parker TEA063EW09B2NLWJ 
parker D1VW011CNJW91 油壓傳動閥
WUERTH 71401565 鉗子
WUERTH 61394226 螺絲刀
Wurth 7159321 工具箱
WUERTH 7037730 
Wurth 71553415 
Wurth 7037360 工具
Wurth 7140212 鉗子
parker TG0625HV460AAAB Target price 440eur 液壓馬達

2018年我黨的報告中提到，開展農村經濟建設時，應維持土地承包關系的穩定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續延長承包時間。這也是我黨在落實農村土地經營改革的核心體現，延長承包時間，落實土地流轉能夠提高農民對土地經營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業化的建設力度加大，傳統農村集體土地產權制度的應用出現一定的運作困難，為了提高土地流轉效果，就需要對現行農村集體土地產權制度進行創新改革。改革內容可分為：1）國有土地產權制度；2）個人土地產權制度；3）集體土地產權制度；4）混合土地產權制度等等。尤其是城市內土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區擴充。農村地區的集體產權模式對應發生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農村人口選擇放棄傳統生產種植行業，進城打工，城鄉之間的交流變得更加密切，農村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發生一些矛盾現象問題。加大力度改革集體土地產權制度能夠幫助降低此類矛盾出現的風險，推動城鄉發展，對維護社會穩定性有重要幫助[1]。

2集體土地產權制度改革要點

2.1明確經濟主體

一直以來農村地區的土地產權經濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農村還是城市地區，除了國家所有土地外，其他地區的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規定，集體土地需要由農村集體經濟組織或村委會進行統一的經營與管理。但是農民群體本身不屬于組織范疇內，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產權制度時，要充分尊重農戶的經濟主體位置，突出農戶群體的法律權利與法律意義。充分發揮出法人制度的作用，使廣大農民能夠清楚的認識到自身擁有的實權以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態度維護農民的合法權益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉關系

在落實新農村建設時，需要不斷完善城鄉之間的關系，加強城鄉統籌效果，根據我黨城鄉建設要求來看，城鄉群眾應保持良好關系，在產權上與治權上達成統一，用鄉村建設帶動農村經濟發展。劃分出清晰合理的產權關系，來帶動農戶經濟處理創造出更多經濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農村集體土地的所有權，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產控制權，并可以優先承包本地集體土地資源。另外，農村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權與發言權，如果干部發生違規、違紀問題，經由村民調查舉報后，可以罷免。

2.3加快經營流轉

我黨在十八大中指出土地流轉的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規的基礎上，給農民進行一定程度的放權如：擔保、轉讓、抵押、生產、收益、流轉等等。簡化當前土地承包經營流轉的過程，避免私下違規轉包情況的出現，分化產權歸屬，規范信息交流進度，例如：使用現代化信息平臺或軟件，加快農村內信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。

2.4強調法律法規

我國作為農業大國，農業生產使用的土地資源覆蓋面積較大，農村地區的經濟發展的驅動力很強，對應的集體資產規模也比較大。因此，想要開展集體土地產權制度改革工作難度較高。而法律法規能夠對改革發展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規的建設。近幾年，我國農村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經涵蓋了農村土地流轉、集體土地經營流轉等工作。將法律規定細節化，能改變以往集體土地管理時出現的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉以及集體土地管理，確保農民群眾合法效益得以維護。

3結論

綜上所述，實現農村集體產權制度改革是農村地區落實可持續發展政策的必經之路，能夠給農村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農民增加經濟收入，為政府調控、管理地方經濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農民的主體意愿，嚴格量化資產，并科學化、規范化、集約化的設置產權股份。

土地是社會經濟發展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉統一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產權市場交易具有保護土地所有者權益、市場規范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督機制,確保土地二級市場交易運行環境的公平、公正、有序。

關鍵詞：土地二級市場；土地產權；交易

1.中國土地二級市場研究進展

我國對土地一級市場的運行機制、開發模式、資源配置、制度創新和宏觀調控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業及市場帶來的經濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權交易運行制度改革研究已成為新型地產法律制度研究的核心內容。我國已進入新的經濟社會發展狀態，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現銳減，城市地價和工業用地供應在部分城市也有所下降，已經緩慢進入一個擴張型到內涵型、粗放型到集約型的轉變過程；有限的土地一級市場供應，對發展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產業結構的不斷優化和升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發現《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有建設用地使用權出讓合同》等在抵押物和轉讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸幎ǖ目梢砸婪ㄞD讓的土地使用權，包括國有和集體兩種建設用地使用權。在現實交易中，發現集體建設用地使用權交易的條件更為苛刻，交易流轉非常困難；國有建設用地使用權的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a管理法》中第50條規定，附屬房地產開發建設的投資額必須達到25%才可以進行轉讓、出租、抵押。25%沒有明確的規定標準和基數?！秶薪ㄔO用地使用權出讓合同》是根據相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現實操作帶來困難。

2.國外土地二級市場研究進展

2.1美國的研究進展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產權制度奠定了土地產權自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產權市場，形成了商業公司、制造業和農場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經濟的快速發展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權是有償的，與中國公有制不同，土地使用權是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權，即土地的所有權。美國的土地是通過自由轉讓、出租和抵押來實現土地開發權交易，也就是土地二級市場交易。土地開發權交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發權轉移有相應規范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發權轉讓交易，把轉讓價格作為資源配置手段，促進土地開發規劃實施，實現土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發權的轉讓不會因土地而對城市發展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發權轉讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發強度和建筑密度，增加經濟效益的同時提高土地開發利潤。因此，土地開發權轉讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發權的轉讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態環境效果佳和資源配置優。以低的社會成本來實現土地資源優高效的配置，從而實現土地利用效率大化和環境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經濟的快速發展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現。

2.2英國的研究進展

英國的土地市場發育比較完善和成熟，政府通過法律、經濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產中介來協調買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產產權，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產權轉讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產的轉讓作了詳細規定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產權以當事人簽訂的轉讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產。根據公示、公信原則，政府規定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產轉讓。登記內容包括土地抵押權、地役權等權利負擔的登記（未經登記的權利負擔不能約束購買人）和不動產權登記。英國不動產的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調查土地權利、支付價款等一切事項，保證了產權交易的順利進行，也不會產生一家賣兩家的糾紛發生[5]。英國的土地產權租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產權持有者經常將自己的土地出租，通過承租協議控制房地產開發活動，獲取長期性的穩定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產權租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內可變動。地租隨土地產權市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產權抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數的工廠主都是自由繼承土地產權的權利人，以滿足生產需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發布公示。若是土地權利沒有登記，其生產就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產。英國的不動產交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構成英國現代土地法基礎的《財產法》進一步確定了抵押的土地產權，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產權市場交易有保護土地所有者權益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權制度，政府在交易過程所獲得長期而穩定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業的發展。

2.3法國的研究進展

法國的土地市場主要體現在土地交易方面，包括農用地使用權的交易（主要指農用土地用益權）和土地所有權的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產及其占有人之間的關系做出了明確的規定。此法第516條規定：“財產分為動產和不動產。”517-526條規定：財產屬于不動產，或依其性質，或依其用途，或依其權利的客體；土地及其地上建筑物為不動產[9]。第581條款規定，農用土地上可以設立用益權，并對“用益權標的物”的范圍做了說明，主要指農用土地上的各種動產或不動產。在第595條款里就“用益權人”的權利也作了解釋和說明，用益權人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉讓其權利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規定，交易形式主要有賣、出租、無償轉讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構，具有法定的優選購買權，能夠提供關于土地使用權方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農業生產行駛保護、促進、結構優化的作用；農場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環境的作用；同時還為經營者提供農場經營方面的幫助，如農場的規模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農場經營者給予保護；因以房地產投資或以經營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r業指導法》的相關規定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發揮，產生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉讓，只能整體繼承或者轉讓，不得分割；四是法國政府對農業用地的交易實行特殊的保護，農業用地轉讓后必須用于農業，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規和政策體系，在保障當事人權利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國內外土地二級市場研究對比分析

通過表1的總結和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產生，也是確權登記后的資料信息在交易過程中發揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規范加入服務市場且持續發展，又能使土地要素流轉市場公平、更好、有序發展是需要關注和研究的問題

parker TG0625HV450AAAB Target price 440eur 液壓馬達
Wurth 798284817 
Wurth 7140177 
Wurth 798260026 
parker OE 159*180*8.1 Seal ring 
parker OD 140*155.1*6.3 Seal ring 
parker BS 160*185*20 Seal ring 
parker BSZ 140*156*9.5 Seal ring 
parker A5 220*210*10 Seal ring 
parker A5 125*140*13.2*5 Seal ring 
WILHELM GS.PUR-5.0mm 
Wurth 613963250 螺絲刀
Walther 91495-2-RPB21-AAAA-AQ 
Voith EV2225-A NO ATEX 電磁閥
WUERTH 7156602 刀片
WUERTH 96513023 可互換扳手套筒
Westlock 2004 N BY2A 2M02 00U 
Woerner DBS-1100-15-DW 3158 
Rexroth R900927230 4WREE10E75-23/G24K31/A1V 油壓傳動閥
Rexroth ZDR6DPO-45/40yMW80 減壓閥
INA 1510.00 
NSK 626ZZ 
INA 33008.00 
VEM Y11R 132 M4 7.5kw 電機
VEM-Z Nr.157381812H 
Gemue 865R 20D 72114 132 250 
Wandres SP 14 WS Nr.014-211 
VEM BD1R 90 S12 MLEN 10631  12242250021402   IMB3  IP55 
Vickers Series DGMFN; DGMFN-07-Y-A2H-B2H-20 減壓閥
Vickers DGMDC-3-Y-PK-41 
Eaton DG4V-3S-2N-M-U-H5-60 
Eaton DG4V-3S-24A-M-U-H5-60 
Vickers DG4V-3S-6C-M-U-H5-60 油壓傳動閥
Walther LP-032-1-WR548-11-1G1 1/2 
Z-LASER 906319 CL-600-5-T-A-20 
Z-LASER Z30M18B-F-640-2527 
Stabilus 084522/300N 
Wolftechnik WFMB010-10 濾芯
weishaupt WM-D90/90-2/1K0 50Hz 0.9kw 2900 1/min 
weishaupt WM-G10/1-A 
weishaupt 40359311 
weishaupt 201477536 
weishaupt 6004489 
weishaupt WM-D112/140-2/3K5 50Hz 3.5kw 2940 1/min 
VDL DELMAS LACMP 500D4-A4;400V/Y; 50HZ; 3.8A;1.95KW;1370 L/min 
schwingmetall SCHWINGMETALL H32  38652  65 , d=50 
VAT 21044-PE14-AB42/0042  A-1608174 
Werner 10 T5/200 NK 帶
Werner 200M4030-501 刻刀
WUERTH 0715137062 可互換扳手套筒
WUERTH 713304145 
WUERTH 71522108 可調扳手
WUERTH 0715137060 可互換扳手套筒
WUERTH 713304045 
Wurth 71540100 固定扳手
Wurth 7140731 
GEMU 650 50D 60405E14T11503M 
WUERTH 07037730 氣動旋轉扳手
WUERTH 071402 02 鉗子
WUERTH 071593 21 工具箱
WUERTH 071402 17 鉗子
KSR Kuebler FKSM-B32-S 磁性液位傳感器
KSR Kuebler FKSM-B32-O 磁性液位傳感器
Wixroyd 62120.w0019 機床零件（支撐腳）
Walther HP-006-2-S1220-12-2-M20x1.5 M 
parker PIE-T063MS-150H-X 
parker RAH161S20 
Wurth 5928212030 附件
Wurth 714107111 剝線鉗
Wurth 69939121 
parker CARTRIDGE FOR MINI FILTER 80m. COD. HPR.1819 
VOLKMANN 110146FD MULTIJECTOR M540FD 真空泵
weishaupt 21150402022 
ZIEHL MSR220KA 
Vermeire 140800702 
AEROQUIP CONNECTOR(AEROQUIP.2024-6-6-C  3/8IN) 
Gessmann 0EC 2-3-2-2 
Walther SHLKUP MD-007-0-L1218-19-2 
Wurth 22201015 
Wurth 07146336 石鑿
VEM K21R71K4/3272   1108207001303H 電機
VEKTEK 47-0440-02 3216G 
Woerner VPB-B/06/6/0/RS/09/20/20/P 
Woerner VPB-B/6/6/0/RS/09/09/20/P 
ELAP E620-1000-10/24-A-10-0C2 編碼器
parker PRDM2PP16SVG20 
parker SVLA1006P07 止回閥
parker D3FBB32MCONS00 
Werner 159W4030-11 刷子
Werner 109M4030-05 滾珠螺桿軸
Wolfram WS2，WITSTAR 6.0*175mm 
SALMSON 0.83KW MUH502-E-T/B 
sirai A225-10/N 液位傳感器
Fabco-Air E-7-X 
Gestra NRG-19-11 L=1000MM 液位傳感器
Walther Systemtechnik GmbH 97230825 
WENGLOR TC55PA3 接近開關
WUERTH 71576201 千分表
WUERTH 714524200 
oiltech OILTECH 10385-030 (see the pic pls) 
Walther CT-005-2-XX211-02-2-EX 快速插拔式單向閥
SKF AP4-Q 
SKF DS-4-0.5 
WINKEL GmbH 4.062 軸承
Wandres 454001 聯軸器
Wandres 4078010 齒輪
UNIVER MAN.FLANG.D.50 1/4 0-10BAR HZ9PB501014 
Gestra UNA-SPECLAL TYP 62  PN16 DN80 3T/H CLass150/WN/DN80 0.5Mpa 
comar MKA 1.5uF 
SKF BT2-8670-01 
SKF LGAF 3E 
SKF LHDF900;5L 
Vickers CVB-PX-10-1-CE-E-W-DF240-CV1 
Rexroth ABZMS-41-1X/0370/M2/DC-K24 
Rexroth ABZMT-1X/0300MS/DO-T4-K24 
Rexroth WE-2SPSU-M12*1 
WEBER 1307.43S110650 10043VHSLLS100 
Vaisala MMT162+HMP50Z300 
KSR Kuebler EMU-L100-SV-3SY 24VDC 
Gemue 695 40 D 39 18 14 2 2/N 隔膜截止閥
Gemue 695 50 D 39 18 14 2 3/N 隔膜截止閥
Boellhoff HE.8956 
Boellhoff 55003220204 滑塊
Stabilus 084476 
Wurth 626 000 300 
Wurth 0539812 
INFICON Model  VAF040-X  PN 253-45  24V 
ERRE DI pls see the pic 管接頭
Wurth 68072 研磨頭
Wurth 71467530 
Wurth G5300604 
Wurth G5300606 
WUERTH 7022030 電熱風槍
Wurth G5300602 
Wurth 68041 
Gestra MPA46，DN40PN40 排污閥
Baelz 61-1-150-S 
Vulkoprin VK XS 400 125 070 滾輪
ZIEHL T221738 溫度控制器
ZIEHL TR250 溫度傳感器
INA KWVE20-B-H-G3-V1 導軌
INA KWVE25-B-G3-V1 導軌
INA KWVE30-B-G3-V1 導軌
INA KN20-B-PP 軸套
VERSA VGG-4532-MS-XDAS-167-D024 油壓傳動閥
Walther CT-012-2-WR021-02-2 快速插拔式單向閥
WUERTH 7022030 電熱風槍
Wurth 71467550 
WUERTH 71303130 
WUERTH 7033130 氣動旋轉扳手
Wurth 61363155 
Wurth 7012210 
Wurth 714131150 
Wurth 71458043 
Wurth 61363210 
Wurth 714107116 
Wurth 626 000 500 
Wurth 626 000 300 
Wurth 714240247 
Wurth 714240179 
Wurth 714240168 
WUERTH 5964046801 密封圈套件
Wurth 714240302 
Vision & Control VICOLUX FDL02-R 1-15-340 
VEM IE2-W21R90S6  0.75KW 
weingrill 17800 N.O (see  the picture) 
parker PV140R1K1T1N001  SN:27182633/006 柱塞泵
UNIFIL 610P-H11-440/150-DFR-OG  610*440*150mm -
Wagner 211-18/147 
WUERTH 069014 攻絲工具
WUERTH 0695684353 附件
VEM see the picture 2 
Vester PS-40-40/R/S2 感應傳感器
Gemue 88349556 膜片
Rexroth ZDREE6VP4-1X/100MG24K24A1M 
flama OP6A60SXF20R 數字顯示表
Wurth 7157256 錘子
parker P2FCA472   110VDC     (Kursziel : 8,4 Euro/Stück) 
W+S IS581.101CR65.01024.SCT1 編碼器
W+S MP700.100AQ5.12X12.SCT2 編碼器
ROTHERMUNDT 25 T 10/4500 
WUERTH 58657801 砂輪
Würth 71535900 工具套裝
Vaisala no.L5320455   HMP360 325A104 
Wurth (KUKKO)25-C 
Wurth 798-521-696 
Wurth 06691291 
UNIMEC MRC134Ratio1/1.5Serial11/3094 
Woerner GFZ-B/0,18/V  nr：230709 
Walther MD-019-0-S2030-AAAZ/MD-019-6-11 快速插拔式單向閥
Walther MD-012-2-S1624-11-2/MD-012-5-11-2 快速插拔式單向閥
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接頭
Walther CH-020-0-WR542-13-2/CH-020-6-13/G1 1/4 快速接頭
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接頭
Walther-Werke Nr714306 安裝支架
Walther-Werke P758824MV 引擎罩
Contitech 20291/D Shore 55   buffer 
VACUUBRAND D71 B4 P 14025062 MOTOR 
Gemue R690-25-D-78-71-52 EDN (PTFE) 
Gemue R690-25-D-78-71-14EDN (FPM) 
WEG 3～AL132M 06 5.5KW 230/400V 50HZ WEG 
WEG 132M-04 7.5KW 230/400V 50HZ WEG 
Vargus TM6SC   D56-22-3U 
DIATEST HASSMANN MV4_20 
DIATEST TIEFENVERLAENGER TV-15-64-DIATEST 
WUERTH 965 13 023 
WUERTH 965 014 340 
WUERTH 965 01 434 
WUERTH 714 256 50 
WUERTH 613 932 25 
WUERTH 715 221 08 扳手
WUERTH 969 302 16 
WUERTH 586 578 01 
WUERTH 899 102 290 
WUERTH 965 13 110 

2018年我黨的報告中提到，開展農村經濟建設時，應維持土地承包關系的穩定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續延長承包時間。這也是我黨在落實農村土地經營改革的核心體現，延長承包時間，落實土地流轉能夠提高農民對土地經營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業化的建設力度加大，傳統農村集體土地產權制度的應用出現一定的運作困難，為了提高土地流轉效果，就需要對現行農村集體土地產權制度進行創新改革。改革內容可分為：1）國有土地產權制度；2）個人土地產權制度；3）集體土地產權制度；4）混合土地產權制度等等。尤其是城市內土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區擴充。農村地區的集體產權模式對應發生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農村人口選擇放棄傳統生產種植行業，進城打工，城鄉之間的交流變得更加密切，農村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發生一些矛盾現象問題。加大力度改革集體土地產權制度能夠幫助降低此類矛盾出現的風險，推動城鄉發展，對維護社會穩定性有重要幫助[1]。

2集體土地產權制度改革要點

2.1明確經濟主體

一直以來農村地區的土地產權經濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農村還是城市地區，除了國家所有土地外，其他地區的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規定，集體土地需要由農村集體經濟組織或村委會進行統一的經營與管理。但是農民群體本身不屬于組織范疇內，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產權制度時，要充分尊重農戶的經濟主體位置，突出農戶群體的法律權利與法律意義。充分發揮出法人制度的作用，使廣大農民能夠清楚的認識到自身擁有的實權以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態度維護農民的合法權益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉關系

在落實新農村建設時，需要不斷完善城鄉之間的關系，加強城鄉統籌效果，根據我黨城鄉建設要求來看，城鄉群眾應保持良好關系，在產權上與治權上達成統一，用鄉村建設帶動農村經濟發展。劃分出清晰合理的產權關系，來帶動農戶經濟處理創造出更多經濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農村集體土地的所有權，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產控制權，并可以優先承包本地集體土地資源。另外，農村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權與發言權，如果干部發生違規、違紀問題，經由村民調查舉報后，可以罷免。

2.3加快經營流轉

我黨在十八大中指出土地流轉的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規的基礎上，給農民進行一定程度的放權如：擔保、轉讓、抵押、生產、收益、流轉等等。簡化當前土地承包經營流轉的過程，避免私下違規轉包情況的出現，分化產權歸屬，規范信息交流進度，例如：使用現代化信息平臺或軟件，加快農村內信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。

2.4強調法律法規

我國作為農業大國，農業生產使用的土地資源覆蓋面積較大，農村地區的經濟發展的驅動力很強，對應的集體資產規模也比較大。因此，想要開展集體土地產權制度改革工作難度較高。而法律法規能夠對改革發展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規的建設。近幾年，我國農村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經涵蓋了農村土地流轉、集體土地經營流轉等工作。將法律規定細節化，能改變以往集體土地管理時出現的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉以及集體土地管理，確保農民群眾合法效益得以維護。

3結論

綜上所述，實現農村集體產權制度改革是農村地區落實可持續發展政策的必經之路，能夠給農村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農民增加經濟收入，為政府調控、管理地方經濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農民的主體意愿，嚴格量化資產，并科學化、規范化、集約化的設置產權股份。

土地是社會經濟發展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉統一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產權市場交易具有保護土地所有者權益、市場規范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督機制,確保土地二級市場交易運行環境的公平、公正、有序。

關鍵詞：土地二級市場；土地產權；交易

1.中國土地二級市場研究進展

我國對土地一級市場的運行機制、開發模式、資源配置、制度創新和宏觀調控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業及市場帶來的經濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權交易運行制度改革研究已成為新型地產法律制度研究的核心內容。我國已進入新的經濟社會發展狀態，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現銳減，城市地價和工業用地供應在部分城市也有所下降，已經緩慢進入一個擴張型到內涵型、粗放型到集約型的轉變過程；有限的土地一級市場供應，對發展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產業結構的不斷優化和升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發現《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有建設用地使用權出讓合同》等在抵押物和轉讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸幎ǖ目梢砸婪ㄞD讓的土地使用權，包括國有和集體兩種建設用地使用權。在現實交易中，發現集體建設用地使用權交易的條件更為苛刻，交易流轉非常困難；國有建設用地使用權的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a管理法》中第50條規定，附屬房地產開發建設的投資額必須達到25%才可以進行轉讓、出租、抵押。25%沒有明確的規定標準和基數?！秶薪ㄔO用地使用權出讓合同》是根據相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現實操作帶來困難。

2.國外土地二級市場研究進展

2.1美國的研究進展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產權制度奠定了土地產權自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產權市場，形成了商業公司、制造業和農場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經濟的快速發展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權是有償的，與中國公有制不同，土地使用權是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權，即土地的所有權。美國的土地是通過自由轉讓、出租和抵押來實現土地開發權交易，也就是土地二級市場交易。土地開發權交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發權轉移有相應規范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發權轉讓交易，把轉讓價格作為資源配置手段，促進土地開發規劃實施，實現土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發權的轉讓不會因土地而對城市發展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發權轉讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發強度和建筑密度，增加經濟效益的同時提高土地開發利潤。因此，土地開發權轉讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發權的轉讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態環境效果佳和資源配置優。以低的社會成本來實現土地資源優高效的配置，從而實現土地利用效率大化和環境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經濟的快速發展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現。

2.2英國的研究進展

英國的土地市場發育比較完善和成熟，政府通過法律、經濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產中介來協調買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產產權，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產權轉讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產的轉讓作了詳細規定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產權以當事人簽訂的轉讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產。根據公示、公信原則，政府規定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產轉讓。登記內容包括土地抵押權、地役權等權利負擔的登記（未經登記的權利負擔不能約束購買人）和不動產權登記。英國不動產的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調查土地權利、支付價款等一切事項，保證了產權交易的順利進行，也不會產生一家賣兩家的糾紛發生[5]。英國的土地產權租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產權持有者經常將自己的土地出租，通過承租協議控制房地產開發活動，獲取長期性的穩定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產權租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內可變動。地租隨土地產權市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產權抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數的工廠主都是自由繼承土地產權的權利人，以滿足生產需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發布公示。若是土地權利沒有登記，其生產就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產。英國的不動產交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構成英國現代土地法基礎的《財產法》進一步確定了抵押的土地產權，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產權市場交易有保護土地所有者權益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權制度，政府在交易過程所獲得長期而穩定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業的發展。

2.3法國的研究進展

法國的土地市場主要體現在土地交易方面，包括農用地使用權的交易（主要指農用土地用益權）和土地所有權的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產及其占有人之間的關系做出了明確的規定。此法第516條規定：“財產分為動產和不動產。”517-526條規定：財產屬于不動產，或依其性質，或依其用途，或依其權利的客體；土地及其地上建筑物為不動產[9]。第581條款規定，農用土地上可以設立用益權，并對“用益權標的物”的范圍做了說明，主要指農用土地上的各種動產或不動產。在第595條款里就“用益權人”的權利也作了解釋和說明，用益權人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉讓其權利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規定，交易形式主要有賣、出租、無償轉讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構，具有法定的優選購買權，能夠提供關于土地使用權方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農業生產行駛保護、促進、結構優化的作用；農場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環境的作用；同時還為經營者提供農場經營方面的幫助，如農場的規模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農場經營者給予保護；因以房地產投資或以經營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r業指導法》的相關規定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發揮，產生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉讓，只能整體繼承或者轉讓，不得分割；四是法國政府對農業用地的交易實行特殊的保護，農業用地轉讓后必須用于農業，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規和政策體系，在保障當事人權利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國內外土地二級市場研究對比分析

通過表1的總結和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產生，也是確權登記后的資料信息在交易過程中發揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規范加入服務市場且持續發展，又能使土地要素流轉市場公平、更好、有序發展是需要關注和研究的問題

WUERTH 691500164 塑料保護蓋
Wurth 0613 963 250 
Wurth 0714 107 162 
Wurth 0714 53 110 
Wurth 0965 090 59 
Wurth 07146327 沖頭
Wurth 0774133325 電纜卷筒
Wurth 07146330 
KSR M65-A-VK5-L230 
WICKE PE160/50/60/5K 
celesco RT9420-0003-111-1110 with Kupplung 6 / 6 mm l = 23,5 mm 
Hansen no.2607 ；3/8 9.5mm 150PSI 
INA KUVS10-B 
Contitech 400/65-305Z.L 
Gemue 600 10M14 隔膜截止閥
Wurth 71501578 
WINKEL 4.054AP0-Q 
Voith WEM263-25H1477-4LXYB1Z24/0H 油壓傳動閥
KSR Kuebler KP-90865/5  Tmax.80℃  BGU/1/PVC 
Weko SVT-08 
Wurth 0480140008 訂書釘
ACLA diameter 50,bearing 6202 
Walterscheid WAL374078 
SKF MFE2-KW3F-S9+MGP 
Warmbier 7500XC 
Walther LP-019-2-SL025-21-1 快速插拔式單向閥
Fabco-Air MP8X1.5X3X1 FF-HF 
Stabilus 692255 0800N 
wieland M25 70.354.0636.3 
wieland 72.310.1653.9 
wieland 72.310.0653.9 
Wurth 96593120 工具箱
Wurth 71330108 
Wurth 71330114 
celesco RT9420-0R25-121-1120 
Breco 25 T 10/20000 
Votech DuotoV 90/559 Accuracy:5um 濾芯
sirai A225-10/N 液位傳感器
Wurth 965090059 
Wurth 715939001 
WUERTH 71576201 千分表
Wurth 714834 
WUERTH 71576202 百分表
WUERTH 071570 01 
WUERTH 0695 9416 15 
WUERTH 0613 986 5 
WUERTH 0715 731 40 
WUERTH 695072500 鋼卷尺
WUERTH 0899 032 012 
WUERTH 71382101 防護面罩
WUERTH 0613 630 400 
WUERTH 0899 032 911 
WUERTH 071570 03 
WUERTH 0899 200 290 
Wurth Type:BS 10-A 0-400/1100/min 
WashTec 201382 , 230/400V , 50Hz , 0.37kw 
watlow RMLA-55AB-A1AB 控制器
WUERTH 071531 120 固定扳手
Walther HP-006-0-S1018-12-1/HP-006-6-12 快速插拔式單向閥
Vickers KB-C-G-3-250D-Z-M1-2-A-PE7-H1-10 02146088 
woehner 32457 
INA LR202-NPPU 軸承
Wilder HDMI-TPA-HP 
Wandres OEL-DS-1-0.37    Nr：0211376 過濾器
VENTUR MPT 03S  with motor 
Rexroth AB31-04/500ZL24 110V 2wh 
Gemue R690-25-D-78-71-52-1-EDN (PTFE) 
Bayer 5-013-PU55 
Bayer 259-5-368-PU55/A 
Bayer 259-58-1744-PU55 密封件
wieland Wieland_73_335_6435_1_E 
zimm 049511 
WUERTH 06134892 螺絲刀
Wurth 061392335 1
WUERTH 5964055800 塑料保護套
Wurth 891625 離心泵
WUERTH 7153136 
westermo MDW-45 LV, RS-232, DIN model, 9.6–57.6 VDC 
Webac VK14  Ser.-Nr.21306 
GEMU 86510d72214115 160 
WINKEL 113.005.020 - 4260 
Wolfgang Warmbier Convac Art. 7360 with  static class requirement point-to-point resistance Rp-p = 10 ^ 4 - 10 ^ 5 Ohm. 
BRECO FLEX 25T5/660-BFX 同步帶
Rexroth 0 811 405 540 壓力變送器
Rexroth 4WE10D3X/CG205N9K4 
Vickers EURG2-06C-13UG 閥門
HIRSCHMANN RS20-1600T1T1SDAE943434-023   16 X RJ45 導軌開關
VEM 407000/0001H 
woehner NR.32486,NACH UL 508A 
woehner NR.32947,NACH UL 508A 
woehner NR.01495 
WORNER DBSR-400-15-DW-014   1156 
WIKA P-30-R-BG460-HD-1Z -F-M4Z-1Z 
INVERTEK ODE-2-12010-1H012-01 頻率轉換器
Wurth 893243050 螺紋鎖固劑
WUERTH 899110503 防護面罩
wandfluh VDE37/19x50 
wampfler 08-S265-2255 碳刷
Vischer & Bolli 752510 定位銷
parker D1VW20DNJP76  24V  1.25A   350bar max  PAB  210bar 
Walther 4-15-012-503-06 
Walther 11    -012-0-WR526-AAAG 快速插拔式單向閥
Walther 4-11-012-041-12 
nidec 402.825  24V 
Breco FLACHRIEMEN 75F3 ANTR 8600mm 同步帶
Walther 95273-4-XX133-AAAU-Z03 
Walther A5273-4-ET015-2P-AM-C 
Woerner KFL-E/B/O/S/N/N/490/430/350    281264/030/000/001 液位傳感器
Woerner KTR-B 281264/020/000/001 溫控器
SCANCON 2RK100-D-1020-65-01-S 編碼器
TECNA 15-069365 平衡器
Gemue 723-32-D 214O4 AE 2015 
fey AS 110,0/4,6X0,98 密封件
Powernet ADC5423-3 10A 230/115VAC 
VERLINDE VT0006587/VR25 
VSE EF 2AP063VPNP 
Woerner 357.250-41-Woerner 
Woerner 357.249-41-Woerner 
Woerner 357.248-41-Woerner 
Woerner 357.256-41-Woerner 
Weigel DUW2.1 0-100MW 
VEM K21R132S4T 電機
Vaisala HMT120SUB2J M1740014 
INA F-223743.07.RLBS 滾針軸承
REDLION IAMA3535 Input0~50V，Output0~10V 
REDLION IAMA3535 Input0~50mA ，Output0~10V 
WNT A280.80.R.06 
ULT 02.0.575 濾芯
ZOLLERN ZHP 4.29 04.29 10351 S/N.109 
Wurth 96509059 套筒組套
WUERTH 714107162 壓線鉗
Vickers EEA-PAM-533-C-32 威格士放大器
Vickers EEA-PAM-523-A-32 信號放大器
Wurth 09645582 電纜連接器
Woerner VOE-B427777V 油分配器
VERDERAIR VA25.PP.PP.TP.TF VERDERAIR 
Wurth 96729516 
Wurth 96727012 
Wurth 96720610 
Wurth 967212012 保護帽
Wurth 96729512 
Wurth 967212016 
Wurth 9672168 
Wurth 96725012 
Gemue 554-25-D5937 511+Z38 
Vector SRA-H1T1  0-50℃  10-95% RH/1.0 溫度傳感器
schaeffler RASEA 40-N 
VEM brake for 152910/0003H 
M.G.M  Motori Elettrici S.p.A BA 80 B2 
Walther 4-11-012-042-12 
Walther 11-012-041-12 快速插拔式單向閥
YXLON Spray apertuer  1500um,d=12,68/s=0.25mm 
ROTHERMUNDT 25 T 10/5500 
Rexroth R928006926   H10XL-B00-0-M   Filter element 
Vulkoprin PU.UH50/18/176003ZZTYP(X) 
INA KWEM12-W-G2-V1 
Liebert UPS   GXT2-1500RT230 
parker 2217331 PA-D-O-MAE-O-63/100 氣缸
Breco 25 T10/50.000-M 同步帶

2018年我黨的報告中提到，開展農村經濟建設時，應維持土地承包關系的穩定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續延長承包時間。這也是我黨在落實農村土地經營改革的核心體現，延長承包時間，落實土地流轉能夠提高農民對土地經營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業化的建設力度加大，傳統農村集體土地產權制度的應用出現一定的運作困難，為了提高土地流轉效果，就需要對現行農村集體土地產權制度進行創新改革。改革內容可分為：1）國有土地產權制度；2）個人土地產權制度；3）集體土地產權制度；4）混合土地產權制度等等。尤其是城市內土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區擴充。農村地區的集體產權模式對應發生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農村人口選擇放棄傳統生產種植行業，進城打工，城鄉之間的交流變得更加密切，農村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發生一些矛盾現象問題。加大力度改革集體土地產權制度能夠幫助降低此類矛盾出現的風險，推動城鄉發展，對維護社會穩定性有重要幫助[1]。

2集體土地產權制度改革要點

2.1明確經濟主體

一直以來農村地區的土地產權經濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農村還是城市地區，除了國家所有土地外，其他地區的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規定，集體土地需要由農村集體經濟組織或村委會進行統一的經營與管理。但是農民群體本身不屬于組織范疇內，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產權制度時，要充分尊重農戶的經濟主體位置，突出農戶群體的法律權利與法律意義。充分發揮出法人制度的作用，使廣大農民能夠清楚的認識到自身擁有的實權以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態度維護農民的合法權益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉關系

在落實新農村建設時，需要不斷完善城鄉之間的關系，加強城鄉統籌效果，根據我黨城鄉建設要求來看，城鄉群眾應保持良好關系，在產權上與治權上達成統一，用鄉村建設帶動農村經濟發展。劃分出清晰合理的產權關系，來帶動農戶經濟處理創造出更多經濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農村集體土地的所有權，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產控制權，并可以優先承包本地集體土地資源。另外，農村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權與發言權，如果干部發生違規、違紀問題，經由村民調查舉報后，可以罷免。

2.3加快經營流轉

我黨在十八大中指出土地流轉的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規的基礎上，給農民進行一定程度的放權如：擔保、轉讓、抵押、生產、收益、流轉等等。簡化當前土地承包經營流轉的過程，避免私下違規轉包情況的出現，分化產權歸屬，規范信息交流進度，例如：使用現代化信息平臺或軟件，加快農村內信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。

2.4強調法律法規

我國作為農業大國，農業生產使用的土地資源覆蓋面積較大，農村地區的經濟發展的驅動力很強，對應的集體資產規模也比較大。因此，想要開展集體土地產權制度改革工作難度較高。而法律法規能夠對改革發展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規的建設。近幾年，我國農村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經涵蓋了農村土地流轉、集體土地經營流轉等工作。將法律規定細節化，能改變以往集體土地管理時出現的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉以及集體土地管理，確保農民群眾合法效益得以維護。

3結論

綜上所述，實現農村集體產權制度改革是農村地區落實可持續發展政策的必經之路，能夠給農村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農民增加經濟收入，為政府調控、管理地方經濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農民的主體意愿，嚴格量化資產，并科學化、規范化、集約化的設置產權股份。

土地是社會經濟發展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉統一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產權市場交易具有保護土地所有者權益、市場規范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督機制,確保土地二級市場交易運行環境的公平、公正、有序。

關鍵詞：土地二級市場；土地產權；交易

1.中國土地二級市場研究進展

我國對土地一級市場的運行機制、開發模式、資源配置、制度創新和宏觀調控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業及市場帶來的經濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權交易運行制度改革研究已成為新型地產法律制度研究的核心內容。我國已進入新的經濟社會發展狀態，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現銳減，城市地價和工業用地供應在部分城市也有所下降，已經緩慢進入一個擴張型到內涵型、粗放型到集約型的轉變過程；有限的土地一級市場供應，對發展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產業結構的不斷優化和升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發現《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有建設用地使用權出讓合同》等在抵押物和轉讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸幎ǖ目梢砸婪ㄞD讓的土地使用權，包括國有和集體兩種建設用地使用權。在現實交易中，發現集體建設用地使用權交易的條件更為苛刻，交易流轉非常困難；國有建設用地使用權的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a管理法》中第50條規定，附屬房地產開發建設的投資額必須達到25%才可以進行轉讓、出租、抵押。25%沒有明確的規定標準和基數?！秶薪ㄔO用地使用權出讓合同》是根據相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現實操作帶來困難。

2.國外土地二級市場研究進展

2.1美國的研究進展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產權制度奠定了土地產權自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產權市場，形成了商業公司、制造業和農場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經濟的快速發展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權是有償的，與中國公有制不同，土地使用權是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權，即土地的所有權。美國的土地是通過自由轉讓、出租和抵押來實現土地開發權交易，也就是土地二級市場交易。土地開發權交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發權轉移有相應規范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發權轉讓交易，把轉讓價格作為資源配置手段，促進土地開發規劃實施，實現土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發權的轉讓不會因土地而對城市發展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發權轉讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發強度和建筑密度，增加經濟效益的同時提高土地開發利潤。因此，土地開發權轉讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發權的轉讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態環境效果佳和資源配置優。以低的社會成本來實現土地資源優高效的配置，從而實現土地利用效率大化和環境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經濟的快速發展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現。

2.2英國的研究進展

英國的土地市場發育比較完善和成熟，政府通過法律、經濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產中介來協調買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產產權，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產權轉讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產的轉讓作了詳細規定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產權以當事人簽訂的轉讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產。根據公示、公信原則，政府規定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產轉讓。登記內容包括土地抵押權、地役權等權利負擔的登記（未經登記的權利負擔不能約束購買人）和不動產權登記。英國不動產的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調查土地權利、支付價款等一切事項，保證了產權交易的順利進行，也不會產生一家賣兩家的糾紛發生[5]。英國的土地產權租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產權持有者經常將自己的土地出租，通過承租協議控制房地產開發活動，獲取長期性的穩定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產權租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內可變動。地租隨土地產權市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產權抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數的工廠主都是自由繼承土地產權的權利人，以滿足生產需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發布公示。若是土地權利沒有登記，其生產就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產。英國的不動產交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構成英國現代土地法基礎的《財產法》進一步確定了抵押的土地產權，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產權市場交易有保護土地所有者權益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權制度，政府在交易過程所獲得長期而穩定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業的發展。

2.3法國的研究進展

法國的土地市場主要體現在土地交易方面，包括農用地使用權的交易（主要指農用土地用益權）和土地所有權的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產及其占有人之間的關系做出了明確的規定。此法第516條規定：“財產分為動產和不動產。”517-526條規定：財產屬于不動產，或依其性質，或依其用途，或依其權利的客體；土地及其地上建筑物為不動產[9]。第581條款規定，農用土地上可以設立用益權，并對“用益權標的物”的范圍做了說明，主要指農用土地上的各種動產或不動產。在第595條款里就“用益權人”的權利也作了解釋和說明，用益權人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉讓其權利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規定，交易形式主要有賣、出租、無償轉讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構，具有法定的優選購買權，能夠提供關于土地使用權方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農業生產行駛保護、促進、結構優化的作用；農場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環境的作用；同時還為經營者提供農場經營方面的幫助，如農場的規模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農場經營者給予保護；因以房地產投資或以經營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r業指導法》的相關規定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發揮，產生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉讓，只能整體繼承或者轉讓，不得分割；四是法國政府對農業用地的交易實行特殊的保護，農業用地轉讓后必須用于農業，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規和政策體系，在保障當事人權利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國內外土地二級市場研究對比分析

通過表1的總結和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產生，也是確權登記后的資料信息在交易過程中發揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規范加入服務市場且持續發展，又能使土地要素流轉市場公平、更好、有序發展是需要關注和研究的問題

MULCO ST 20T5/25-2 
MULCO ST 16T5/25-2 
VSE VSI0.2/1/A GPO 54V-32W15/4 
Stabilus 083585 氣彈簧
Wurth 7032300 
WUERTH 07032310 氣動打磨機
Wurth 7153155 
Olaer B12HX60/1P-SC-S 
Weforma WP-M0.6-366/weforma/HG2 
WUERTH 955150116 
Zarges K470   385*285*343MM 
KRACHT P. 齒輪泵
WISKA ESKV-20-PLUS sprint電纜接頭
Breco 25 T10/200.000-M 
Breco 25 T10/100.000-M 同步帶
INA GH 40 
mts 370514 
parker SCP01-250-24-07 壓力傳感器
MANN+HUMMEL C 1337 WM 濾芯
Breco 120.37*1.78 
parker D1VW20BNJEE75 油壓傳動閥
parker D12-2179D-297 24DCV 
VEM 132664/0001 H 
Woerner 357.254-45 油分配器
Woerner 357.255-45 油分配器
Woerner 357.258-45 油分配器
Woerner 357.248-45 油分配器
VEM K21R80K4/3272  Nr.1021118001205H 電機
Zarges 40836 鋁制箱子
westermo RFIR-127-F4G-T7G-AC 工業開關
Vickers CVI-16 D105V M 50 ; CVCS 16 C3 W 350 20 AP08 X00 
Vickers CVB PX 10 1 CE E W DF 240CV 10 ;350P.MAX 
Cole Hersee 75600-04 電子雨刮器開關
ULT Gr.560x248x46mm 
Wurth 7037520 氣動打磨機
Wurth 65212125 沖壓模具
Voith TYPE:R 16K550.1（ S/N:1032051）    P/N:TCR41345140 
Voith TYPE:R 16K550.1 （S/N:1032051）    P/N:TCR41345150 
Wurth 53913045 軟管夾
Wurth 71554055 
Vickers DC17V-3-2N-80 單向閥
URACA P3-10B18+20 
TOREX Type：BV053010000；SN：07 BV I10056 電機
INA SCE1212 
Wilo MULTi-H203SE-T/6/C 
 HER 706 92.064.544.706 
parker PGP505A0060CA1H2NJ7J5B1B1 齒輪泵
parker CPOM2AAV56 
Stabilus 4926DN 0350N 氣彈簧
Vickers RV3-10-S-0-36 安全閥
WUERTH 0714522252 兩爪拉馬
WEIDEMANN DBD10Z10-F140-ARV/BRV 
SQUARE GJL36050M05 塑殼斷路器
HIRSCHMANN 9243420 LUMBERG RSC 162 Ag Crimpkontakte St. 731725021 插頭
FAG NU1012 M1 d=60mm  D=95mm  B=35mm 
FAG 6007    d=35mm  D=62mm  B=14mm 
FAG 16008     d=40mm  D=68mm  B=10mm 
WUERTH 7140272 
WUERTH 699100314 
WUERTH 71522108 可調扳手
WUERTH 71522112 可調扳手
WUERTH 71330443 
WUERTH 71501573 
WUERTH 6132521 螺絲刀
WUERTH 71464511 
WUERTH 9651321 可互換扳手套筒
WUERTH 6133223 螺絲刀
WUERTH 61323108 螺絲刀
Wurth 96593120 工具箱
WUERTH 71576022 
WUERTH 61364037 螺絲刀
Wurth 613231055 螺絲刀
WUERTH 96514150 可互換扳手套筒
WUERTH 61323104 螺絲刀
WUERTH 63916 絲錐手系列
WUERTH 63914 絲錐手系列
WUERTH 7156635 刀具
WUERTH 714644220 輕金屬水平尺
WUERTH 63912 絲錐手系列
WUERTH 98600 噴槍
Wurth 714523161 三爪拉馬
Wurth 71594004 電烙鐵
Wurth 7154202 絲錐刀柄
WUERTH 899400531 
Wurth 71553110 紅外測溫儀
WUERTH 71350606 
WUERTH 613415 02 
WUERTH 52310 
WUERTH 699 942 814 
WUERTH 7026981 
WUERTH 7011610 
WUERTH 899102100 
Wurth 71553761 
WUERTH 613415 03 
WUERTH 57082001 氣動打磨機
WUERTH 71553710 電流表
WUERTH 7155422 
WUERTH 613415 04 
WUERTH 71471319 
Wurth 71330142 固定扳手套件
WUERTH 71425917 扭力扳手
WUERTH 71425912 
WUERTH 613415 06 
WUERTH 71471324 
WUERTH 7156640 
WUERTH 71425918 扭力扳手
WUERTH 71425913 
WUERTH 71425911 
WUERTH 715 35 900 
Wurth 71425914 固定扳手

2018年我黨的報告中提到，開展農村經濟建設時，應維持土地承包關系的穩定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續延長承包時間。這也是我黨在落實農村土地經營改革的核心體現，延長承包時間，落實土地流轉能夠提高農民對土地經營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業化的建設力度加大，傳統農村集體土地產權制度的應用出現一定的運作困難，為了提高土地流轉效果，就需要對現行農村集體土地產權制度進行創新改革。改革內容可分為：1）國有土地產權制度；2）個人土地產權制度；3）集體土地產權制度；4）混合土地產權制度等等。尤其是城市內土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區擴充。農村地區的集體產權模式對應發生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農村人口選擇放棄傳統生產種植行業，進城打工，城鄉之間的交流變得更加密切，農村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發生一些矛盾現象問題。加大力度改革集體土地產權制度能夠幫助降低此類矛盾出現的風險，推動城鄉發展，對維護社會穩定性有重要幫助[1]。

2集體土地產權制度改革要點

2.1明確經濟主體

一直以來農村地區的土地產權經濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農村還是城市地區，除了國家所有土地外，其他地區的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規定，集體土地需要由農村集體經濟組織或村委會進行統一的經營與管理。但是農民群體本身不屬于組織范疇內，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產權制度時，要充分尊重農戶的經濟主體位置，突出農戶群體的法律權利與法律意義。充分發揮出法人制度的作用，使廣大農民能夠清楚的認識到自身擁有的實權以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態度維護農民的合法權益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉關系

在落實新農村建設時，需要不斷完善城鄉之間的關系，加強城鄉統籌效果，根據我黨城鄉建設要求來看，城鄉群眾應保持良好關系，在產權上與治權上達成統一，用鄉村建設帶動農村經濟發展。劃分出清晰合理的產權關系，來帶動農戶經濟處理創造出更多經濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農村集體土地的所有權，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產控制權，并可以優先承包本地集體土地資源。另外，農村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權與發言權，如果干部發生違規、違紀問題，經由村民調查舉報后，可以罷免。

2.3加快經營流轉

我黨在十八大中指出土地流轉的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規的基礎上，給農民進行一定程度的放權如：擔保、轉讓、抵押、生產、收益、流轉等等。簡化當前土地承包經營流轉的過程，避免私下違規轉包情況的出現，分化產權歸屬，規范信息交流進度，例如：使用現代化信息平臺或軟件，加快農村內信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。

2.4強調法律法規

我國作為農業大國，農業生產使用的土地資源覆蓋面積較大，農村地區的經濟發展的驅動力很強，對應的集體資產規模也比較大。因此，想要開展集體土地產權制度改革工作難度較高。而法律法規能夠對改革發展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規的建設。近幾年，我國農村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經涵蓋了農村土地流轉、集體土地經營流轉等工作。將法律規定細節化，能改變以往集體土地管理時出現的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉以及集體土地管理，確保農民群眾合法效益得以維護。

3結論

綜上所述，實現農村集體產權制度改革是農村地區落實可持續發展政策的必經之路，能夠給農村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農民增加經濟收入，為政府調控、管理地方經濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農民的主體意愿，嚴格量化資產，并科學化、規范化、集約化的設置產權股份。

土地是社會經濟發展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉統一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產權市場交易具有保護土地所有者權益、市場規范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督機制,確保土地二級市場交易運行環境的公平、公正、有序。

關鍵詞：土地二級市場；土地產權；交易

1.中國土地二級市場研究進展

我國對土地一級市場的運行機制、開發模式、資源配置、制度創新和宏觀調控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業及市場帶來的經濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權交易運行制度改革研究已成為新型地產法律制度研究的核心內容。我國已進入新的經濟社會發展狀態，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現銳減，城市地價和工業用地供應在部分城市也有所下降，已經緩慢進入一個擴張型到內涵型、粗放型到集約型的轉變過程；有限的土地一級市場供應，對發展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產業結構的不斷優化和升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發現《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有建設用地使用權出讓合同》等在抵押物和轉讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸幎ǖ目梢砸婪ㄞD讓的土地使用權，包括國有和集體兩種建設用地使用權。在現實交易中，發現集體建設用地使用權交易的條件更為苛刻，交易流轉非常困難；國有建設用地使用權的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a管理法》中第50條規定，附屬房地產開發建設的投資額必須達到25%才可以進行轉讓、出租、抵押。25%沒有明確的規定標準和基數?！秶薪ㄔO用地使用權出讓合同》是根據相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現實操作帶來困難。

2.國外土地二級市場研究進展

2.1美國的研究進展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產權制度奠定了土地產權自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產權市場，形成了商業公司、制造業和農場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經濟的快速發展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權是有償的，與中國公有制不同，土地使用權是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權，即土地的所有權。美國的土地是通過自由轉讓、出租和抵押來實現土地開發權交易，也就是土地二級市場交易。土地開發權交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發權轉移有相應規范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發權轉讓交易，把轉讓價格作為資源配置手段，促進土地開發規劃實施，實現土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發權的轉讓不會因土地而對城市發展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發權轉讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發強度和建筑密度，增加經濟效益的同時提高土地開發利潤。因此，土地開發權轉讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發權的轉讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態環境效果佳和資源配置優。以低的社會成本來實現土地資源優高效的配置，從而實現土地利用效率大化和環境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經濟的快速發展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現。

2.2英國的研究進展

英國的土地市場發育比較完善和成熟，政府通過法律、經濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產中介來協調買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產產權，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產權轉讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產的轉讓作了詳細規定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產權以當事人簽訂的轉讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產。根據公示、公信原則，政府規定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產轉讓。登記內容包括土地抵押權、地役權等權利負擔的登記（未經登記的權利負擔不能約束購買人）和不動產權登記。英國不動產的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調查土地權利、支付價款等一切事項，保證了產權交易的順利進行，也不會產生一家賣兩家的糾紛發生[5]。英國的土地產權租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產權持有者經常將自己的土地出租，通過承租協議控制房地產開發活動，獲取長期性的穩定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產權租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內可變動。地租隨土地產權市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產權抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數的工廠主都是自由繼承土地產權的權利人，以滿足生產需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發布公示。若是土地權利沒有登記，其生產就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產。英國的不動產交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構成英國現代土地法基礎的《財產法》進一步確定了抵押的土地產權，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產權市場交易有保護土地所有者權益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權制度，政府在交易過程所獲得長期而穩定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業的發展。

2.3法國的研究進展

法國的土地市場主要體現在土地交易方面，包括農用地使用權的交易（主要指農用土地用益權）和土地所有權的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產及其占有人之間的關系做出了明確的規定。此法第516條規定：“財產分為動產和不動產。”517-526條規定：財產屬于不動產，或依其性質，或依其用途，或依其權利的客體；土地及其地上建筑物為不動產[9]。第581條款規定，農用土地上可以設立用益權，并對“用益權標的物”的范圍做了說明，主要指農用土地上的各種動產或不動產。在第595條款里就“用益權人”的權利也作了解釋和說明，用益權人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉讓其權利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規定，交易形式主要有賣、出租、無償轉讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構，具有法定的優選購買權，能夠提供關于土地使用權方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農業生產行駛保護、促進、結構優化的作用；農場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環境的作用；同時還為經營者提供農場經營方面的幫助，如農場的規模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農場經營者給予保護；因以房地產投資或以經營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r業指導法》的相關規定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發揮，產生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉讓，只能整體繼承或者轉讓，不得分割；四是法國政府對農業用地的交易實行特殊的保護，農業用地轉讓后必須用于農業，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規和政策體系，在保障當事人權利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國內外土地二級市場研究對比分析

通過表1的總結和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產生，也是確權登記后的資料信息在交易過程中發揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規范加入服務市場且持續發展，又能使土地要素流轉市場公平、更好、有序發展是需要關注和研究的問題

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2018年我黨的報告中提到，開展農村經濟建設時，應維持土地承包關系的穩定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續延長承包時間。這也是我黨在落實農村土地經營改革的核心體現，延長承包時間，落實土地流轉能夠提高農民對土地經營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業化的建設力度加大，傳統農村集體土地產權制度的應用出現一定的運作困難，為了提高土地流轉效果，就需要對現行農村集體土地產權制度進行創新改革。改革內容可分為：1）國有土地產權制度；2）個人土地產權制度；3）集體土地產權制度；4）混合土地產權制度等等。尤其是城市內土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區擴充。農村地區的集體產權模式對應發生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農村人口選擇放棄傳統生產種植行業，進城打工，城鄉之間的交流變得更加密切，農村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發生一些矛盾現象問題。加大力度改革集體土地產權制度能夠幫助降低此類矛盾出現的風險，推動城鄉發展，對維護社會穩定性有重要幫助[1]。

2集體土地產權制度改革要點

2.1明確經濟主體

一直以來農村地區的土地產權經濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農村還是城市地區，除了國家所有土地外，其他地區的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規定，集體土地需要由農村集體經濟組織或村委會進行統一的經營與管理。但是農民群體本身不屬于組織范疇內，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產權制度時，要充分尊重農戶的經濟主體位置，突出農戶群體的法律權利與法律意義。充分發揮出法人制度的作用，使廣大農民能夠清楚的認識到自身擁有的實權以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態度維護農民的合法權益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉關系

在落實新農村建設時，需要不斷完善城鄉之間的關系，加強城鄉統籌效果，根據我黨城鄉建設要求來看，城鄉群眾應保持良好關系，在產權上與治權上達成統一，用鄉村建設帶動農村經濟發展。劃分出清晰合理的產權關系，來帶動農戶經濟處理創造出更多經濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農村集體土地的所有權，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產控制權，并可以優先承包本地集體土地資源。另外，農村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權與發言權，如果干部發生違規、違紀問題，經由村民調查舉報后，可以罷免。

2.3加快經營流轉

我黨在十八大中指出土地流轉的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規的基礎上，給農民進行一定程度的放權如：擔保、轉讓、抵押、生產、收益、流轉等等。簡化當前土地承包經營流轉的過程，避免私下違規轉包情況的出現，分化產權歸屬，規范信息交流進度，例如：使用現代化信息平臺或軟件，加快農村內信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。

2.4強調法律法規

我國作為農業大國，農業生產使用的土地資源覆蓋面積較大，農村地區的經濟發展的驅動力很強，對應的集體資產規模也比較大。因此，想要開展集體土地產權制度改革工作難度較高。而法律法規能夠對改革發展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規的建設。近幾年，我國農村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經涵蓋了農村土地流轉、集體土地經營流轉等工作。將法律規定細節化，能改變以往集體土地管理時出現的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉以及集體土地管理，確保農民群眾合法效益得以維護。

3結論

綜上所述，實現農村集體產權制度改革是農村地區落實可持續發展政策的必經之路，能夠給農村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農民增加經濟收入，為政府調控、管理地方經濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農民的主體意愿，嚴格量化資產，并科學化、規范化、集約化的設置產權股份。

土地是社會經濟發展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉統一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產權市場交易具有保護土地所有者權益、市場規范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督機制,確保土地二級市場交易運行環境的公平、公正、有序。

關鍵詞：土地二級市場；土地產權；交易

1.中國土地二級市場研究進展

我國對土地一級市場的運行機制、開發模式、資源配置、制度創新和宏觀調控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業及市場帶來的經濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權交易運行制度改革研究已成為新型地產法律制度研究的核心內容。我國已進入新的經濟社會發展狀態，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現銳減，城市地價和工業用地供應在部分城市也有所下降，已經緩慢進入一個擴張型到內涵型、粗放型到集約型的轉變過程；有限的土地一級市場供應，對發展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產業結構的不斷優化和升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發現《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有建設用地使用權出讓合同》等在抵押物和轉讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸幎ǖ目梢砸婪ㄞD讓的土地使用權，包括國有和集體兩種建設用地使用權。在現實交易中，發現集體建設用地使用權交易的條件更為苛刻，交易流轉非常困難；國有建設用地使用權的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a管理法》中第50條規定，附屬房地產開發建設的投資額必須達到25%才可以進行轉讓、出租、抵押。25%沒有明確的規定標準和基數?！秶薪ㄔO用地使用權出讓合同》是根據相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現實操作帶來困難。

2.國外土地二級市場研究進展

2.1美國的研究進展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產權制度奠定了土地產權自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產權市場，形成了商業公司、制造業和農場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經濟的快速發展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權是有償的，與中國公有制不同，土地使用權是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權，即土地的所有權。美國的土地是通過自由轉讓、出租和抵押來實現土地開發權交易，也就是土地二級市場交易。土地開發權交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發權轉移有相應規范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發權轉讓交易，把轉讓價格作為資源配置手段，促進土地開發規劃實施，實現土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發權的轉讓不會因土地而對城市發展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發權轉讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發強度和建筑密度，增加經濟效益的同時提高土地開發利潤。因此，土地開發權轉讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發權的轉讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態環境效果佳和資源配置優。以低的社會成本來實現土地資源優高效的配置，從而實現土地利用效率大化和環境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經濟的快速發展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現。

2.2英國的研究進展

英國的土地市場發育比較完善和成熟，政府通過法律、經濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產中介來協調買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產產權，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產權轉讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產的轉讓作了詳細規定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產權以當事人簽訂的轉讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產。根據公示、公信原則，政府規定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產轉讓。登記內容包括土地抵押權、地役權等權利負擔的登記（未經登記的權利負擔不能約束購買人）和不動產權登記。英國不動產的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調查土地權利、支付價款等一切事項，保證了產權交易的順利進行，也不會產生一家賣兩家的糾紛發生[5]。英國的土地產權租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產權持有者經常將自己的土地出租，通過承租協議控制房地產開發活動，獲取長期性的穩定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產權租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內可變動。地租隨土地產權市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產權抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數的工廠主都是自由繼承土地產權的權利人，以滿足生產需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發布公示。若是土地權利沒有登記，其生產就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產。英國的不動產交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構成英國現代土地法基礎的《財產法》進一步確定了抵押的土地產權，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產權市場交易有保護土地所有者權益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權制度，政府在交易過程所獲得長期而穩定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業的發展。

2.3法國的研究進展

法國的土地市場主要體現在土地交易方面，包括農用地使用權的交易（主要指農用土地用益權）和土地所有權的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產及其占有人之間的關系做出了明確的規定。此法第516條規定：“財產分為動產和不動產。”517-526條規定：財產屬于不動產，或依其性質，或依其用途，或依其權利的客體；土地及其地上建筑物為不動產[9]。第581條款規定，農用土地上可以設立用益權，并對“用益權標的物”的范圍做了說明，主要指農用土地上的各種動產或不動產。在第595條款里就“用益權人”的權利也作了解釋和說明，用益權人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉讓其權利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規定，交易形式主要有賣、出租、無償轉讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構，具有法定的優選購買權，能夠提供關于土地使用權方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農業生產行駛保護、促進、結構優化的作用；農場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環境的作用；同時還為經營者提供農場經營方面的幫助，如農場的規模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農場經營者給予保護；因以房地產投資或以經營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r業指導法》的相關規定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發揮，產生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉讓，只能整體繼承或者轉讓，不得分割；四是法國政府對農業用地的交易實行特殊的保護，農業用地轉讓后必須用于農業，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規和政策體系，在保障當事人權利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國內外土地二級市場研究對比分析

通過表1的總結和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產生，也是確權登記后的資料信息在交易過程中發揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規范加入服務市場且持續發展，又能使土地要素流轉市場公平、更好、有序發展是需要關注和研究的問題

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2018年我黨的報告中提到，開展農村經濟建設時，應維持土地承包關系的穩定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續延長承包時間。這也是我黨在落實農村土地經營改革的核心體現，延長承包時間，落實土地流轉能夠提高農民對土地經營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業化的建設力度加大，傳統農村集體土地產權制度的應用出現一定的運作困難，為了提高土地流轉效果，就需要對現行農村集體土地產權制度進行創新改革。改革內容可分為：1）國有土地產權制度；2）個人土地產權制度；3）集體土地產權制度；4）混合土地產權制度等等。尤其是城市內土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區擴充。農村地區的集體產權模式對應發生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農村人口選擇放棄傳統生產種植行業，進城打工，城鄉之間的交流變得更加密切，農村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發生一些矛盾現象問題。加大力度改革集體土地產權制度能夠幫助降低此類矛盾出現的風險，推動城鄉發展，對維護社會穩定性有重要幫助[1]。

2集體土地產權制度改革要點

2.1明確經濟主體

一直以來農村地區的土地產權經濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農村還是城市地區，除了國家所有土地外，其他地區的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規定，集體土地需要由農村集體經濟組織或村委會進行統一的經營與管理。但是農民群體本身不屬于組織范疇內，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產權制度時，要充分尊重農戶的經濟主體位置，突出農戶群體的法律權利與法律意義。充分發揮出法人制度的作用，使廣大農民能夠清楚的認識到自身擁有的實權以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態度維護農民的合法權益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉關系

在落實新農村建設時，需要不斷完善城鄉之間的關系，加強城鄉統籌效果，根據我黨城鄉建設要求來看，城鄉群眾應保持良好關系，在產權上與治權上達成統一，用鄉村建設帶動農村經濟發展。劃分出清晰合理的產權關系，來帶動農戶經濟處理創造出更多經濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農村集體土地的所有權，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產控制權，并可以優先承包本地集體土地資源。另外，農村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權與發言權，如果干部發生違規、違紀問題，經由村民調查舉報后，可以罷免。

2.3加快經營流轉

我黨在十八大中指出土地流轉的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規的基礎上，給農民進行一定程度的放權如：擔保、轉讓、抵押、生產、收益、流轉等等。簡化當前土地承包經營流轉的過程，避免私下違規轉包情況的出現，分化產權歸屬，規范信息交流進度，例如：使用現代化信息平臺或軟件，加快農村內信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。

2.4強調法律法規

我國作為農業大國，農業生產使用的土地資源覆蓋面積較大，農村地區的經濟發展的驅動力很強，對應的集體資產規模也比較大。因此，想要開展集體土地產權制度改革工作難度較高。而法律法規能夠對改革發展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規的建設。近幾年，我國農村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經涵蓋了農村土地流轉、集體土地經營流轉等工作。將法律規定細節化，能改變以往集體土地管理時出現的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉以及集體土地管理，確保農民群眾合法效益得以維護。

3結論

綜上所述，實現農村集體產權制度改革是農村地區落實可持續發展政策的必經之路，能夠給農村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農民增加經濟收入，為政府調控、管理地方經濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農民的主體意愿，嚴格量化資產，并科學化、規范化、集約化的設置產權股份。

土地是社會經濟發展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉統一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產權市場交易具有保護土地所有者權益、市場規范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督機制,確保土地二級市場交易運行環境的公平、公正、有序。

關鍵詞：土地二級市場；土地產權；交易

1.中國土地二級市場研究進展

我國對土地一級市場的運行機制、開發模式、資源配置、制度創新和宏觀調控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業及市場帶來的經濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權交易運行制度改革研究已成為新型地產法律制度研究的核心內容。我國已進入新的經濟社會發展狀態，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現銳減，城市地價和工業用地供應在部分城市也有所下降，已經緩慢進入一個擴張型到內涵型、粗放型到集約型的轉變過程；有限的土地一級市場供應，對發展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產業結構的不斷優化和升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發現《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有建設用地使用權出讓合同》等在抵押物和轉讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸幎ǖ目梢砸婪ㄞD讓的土地使用權，包括國有和集體兩種建設用地使用權。在現實交易中，發現集體建設用地使用權交易的條件更為苛刻，交易流轉非常困難；國有建設用地使用權的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a管理法》中第50條規定，附屬房地產開發建設的投資額必須達到25%才可以進行轉讓、出租、抵押。25%沒有明確的規定標準和基數?！秶薪ㄔO用地使用權出讓合同》是根據相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現實操作帶來困難。

2.國外土地二級市場研究進展

2.1美國的研究進展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產權制度奠定了土地產權自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產權市場，形成了商業公司、制造業和農場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經濟的快速發展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權是有償的，與中國公有制不同，土地使用權是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權，即土地的所有權。美國的土地是通過自由轉讓、出租和抵押來實現土地開發權交易，也就是土地二級市場交易。土地開發權交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發權轉移有相應規范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發權轉讓交易，把轉讓價格作為資源配置手段，促進土地開發規劃實施，實現土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發權的轉讓不會因土地而對城市發展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發權轉讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發強度和建筑密度，增加經濟效益的同時提高土地開發利潤。因此，土地開發權轉讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發權的轉讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態環境效果佳和資源配置優。以低的社會成本來實現土地資源優高效的配置，從而實現土地利用效率大化和環境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經濟的快速發展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現。

2.2英國的研究進展

英國的土地市場發育比較完善和成熟，政府通過法律、經濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產中介來協調買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產產權，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產權轉讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產的轉讓作了詳細規定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產權以當事人簽訂的轉讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產。根據公示、公信原則，政府規定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產轉讓。登記內容包括土地抵押權、地役權等權利負擔的登記（未經登記的權利負擔不能約束購買人）和不動產權登記。英國不動產的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調查土地權利、支付價款等一切事項，保證了產權交易的順利進行，也不會產生一家賣兩家的糾紛發生[5]。英國的土地產權租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產權持有者經常將自己的土地出租，通過承租協議控制房地產開發活動，獲取長期性的穩定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產權租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內可變動。地租隨土地產權市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產權抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數的工廠主都是自由繼承土地產權的權利人，以滿足生產需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發布公示。若是土地權利沒有登記，其生產就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產。英國的不動產交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構成英國現代土地法基礎的《財產法》進一步確定了抵押的土地產權，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產權市場交易有保護土地所有者權益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權制度，政府在交易過程所獲得長期而穩定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業的發展。

2.3法國的研究進展

法國的土地市場主要體現在土地交易方面，包括農用地使用權的交易（主要指農用土地用益權）和土地所有權的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產及其占有人之間的關系做出了明確的規定。此法第516條規定：“財產分為動產和不動產。”517-526條規定：財產屬于不動產，或依其性質，或依其用途，或依其權利的客體；土地及其地上建筑物為不動產[9]。第581條款規定，農用土地上可以設立用益權，并對“用益權標的物”的范圍做了說明，主要指農用土地上的各種動產或不動產。在第595條款里就“用益權人”的權利也作了解釋和說明，用益權人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉讓其權利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規定，交易形式主要有賣、出租、無償轉讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構，具有法定的優選購買權，能夠提供關于土地使用權方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農業生產行駛保護、促進、結構優化的作用；農場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環境的作用；同時還為經營者提供農場經營方面的幫助，如農場的規模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農場經營者給予保護；因以房地產投資或以經營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r業指導法》的相關規定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發揮，產生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉讓，只能整體繼承或者轉讓，不得分割；四是法國政府對農業用地的交易實行特殊的保護，農業用地轉讓后必須用于農業，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規和政策體系，在保障當事人權利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國內外土地二級市場研究對比分析

通過表1的總結和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產生，也是確權登記后的資料信息在交易過程中發揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規范加入服務市場且持續發展，又能使土地要素流轉市場公平、更好、有序發展是需要關注和研究的問題

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Westlock 2649ABYN      -SPFLC-01 閥門定位器
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Vibra DV-B4/45 電機
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Walther MD-025-2-WR548-19-OV 
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Wurth 71426550 固定扳手
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Westlock 3347RBYN00022AAA-AR1 閥門定位器
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Vision & Control cable jack (order number 1-11-102) 電纜
ZIEHL 112083 
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Wistro typ B31 IL-2-2 17.01.1402 
Welch 829972 PP  M12*1 

2018年我黨的報告中提到，開展農村經濟建設時，應維持土地承包關系的穩定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續延長承包時間。這也是我黨在落實農村土地經營改革的核心體現，延長承包時間，落實土地流轉能夠提高農民對土地經營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業化的建設力度加大，傳統農村集體土地產權制度的應用出現一定的運作困難，為了提高土地流轉效果，就需要對現行農村集體土地產權制度進行創新改革。改革內容可分為：1）國有土地產權制度；2）個人土地產權制度；3）集體土地產權制度；4）混合土地產權制度等等。尤其是城市內土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區擴充。農村地區的集體產權模式對應發生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農村人口選擇放棄傳統生產種植行業，進城打工，城鄉之間的交流變得更加密切，農村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發生一些矛盾現象問題。加大力度改革集體土地產權制度能夠幫助降低此類矛盾出現的風險，推動城鄉發展，對維護社會穩定性有重要幫助[1]。

2集體土地產權制度改革要點

2.1明確經濟主體

一直以來農村地區的土地產權經濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農村還是城市地區，除了國家所有土地外，其他地區的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規定，集體土地需要由農村集體經濟組織或村委會進行統一的經營與管理。但是農民群體本身不屬于組織范疇內，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產權制度時，要充分尊重農戶的經濟主體位置，突出農戶群體的法律權利與法律意義。充分發揮出法人制度的作用，使廣大農民能夠清楚的認識到自身擁有的實權以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態度維護農民的合法權益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉關系

在落實新農村建設時，需要不斷完善城鄉之間的關系，加強城鄉統籌效果，根據我黨城鄉建設要求來看，城鄉群眾應保持良好關系，在產權上與治權上達成統一，用鄉村建設帶動農村經濟發展。劃分出清晰合理的產權關系，來帶動農戶經濟處理創造出更多經濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農村集體土地的所有權，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產控制權，并可以優先承包本地集體土地資源。另外，農村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權與發言權，如果干部發生違規、違紀問題，經由村民調查舉報后，可以罷免。

2.3加快經營流轉

我黨在十八大中指出土地流轉的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規的基礎上，給農民進行一定程度的放權如：擔保、轉讓、抵押、生產、收益、流轉等等。簡化當前土地承包經營流轉的過程，避免私下違規轉包情況的出現，分化產權歸屬，規范信息交流進度，例如：使用現代化信息平臺或軟件，加快農村內信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。

2.4強調法律法規

我國作為農業大國，農業生產使用的土地資源覆蓋面積較大，農村地區的經濟發展的驅動力很強，對應的集體資產規模也比較大。因此，想要開展集體土地產權制度改革工作難度較高。而法律法規能夠對改革發展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規的建設。近幾年，我國農村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經涵蓋了農村土地流轉、集體土地經營流轉等工作。將法律規定細節化，能改變以往集體土地管理時出現的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉以及集體土地管理，確保農民群眾合法效益得以維護。

3結論

綜上所述，實現農村集體產權制度改革是農村地區落實可持續發展政策的必經之路，能夠給農村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農民增加經濟收入，為政府調控、管理地方經濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農民的主體意愿，嚴格量化資產，并科學化、規范化、集約化的設置產權股份。

土地是社會經濟發展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉統一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產權市場交易具有保護土地所有者權益、市場規范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督機制,確保土地二級市場交易運行環境的公平、公正、有序。

關鍵詞：土地二級市場；土地產權；交易

1.中國土地二級市場研究進展

我國對土地一級市場的運行機制、開發模式、資源配置、制度創新和宏觀調控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業及市場帶來的經濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權交易運行制度改革研究已成為新型地產法律制度研究的核心內容。我國已進入新的經濟社會發展狀態，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現銳減，城市地價和工業用地供應在部分城市也有所下降，已經緩慢進入一個擴張型到內涵型、粗放型到集約型的轉變過程；有限的土地一級市場供應，對發展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產業結構的不斷優化和升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發現《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有建設用地使用權出讓合同》等在抵押物和轉讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸幎ǖ目梢砸婪ㄞD讓的土地使用權，包括國有和集體兩種建設用地使用權。在現實交易中，發現集體建設用地使用權交易的條件更為苛刻，交易流轉非常困難；國有建設用地使用權的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a管理法》中第50條規定，附屬房地產開發建設的投資額必須達到25%才可以進行轉讓、出租、抵押。25%沒有明確的規定標準和基數?！秶薪ㄔO用地使用權出讓合同》是根據相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現實操作帶來困難。

2.國外土地二級市場研究進展

2.1美國的研究進展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產權制度奠定了土地產權自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產權市場，形成了商業公司、制造業和農場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經濟的快速發展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權是有償的，與中國公有制不同，土地使用權是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權，即土地的所有權。美國的土地是通過自由轉讓、出租和抵押來實現土地開發權交易，也就是土地二級市場交易。土地開發權交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發權轉移有相應規范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發權轉讓交易，把轉讓價格作為資源配置手段，促進土地開發規劃實施，實現土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發權的轉讓不會因土地而對城市發展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發權轉讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發強度和建筑密度，增加經濟效益的同時提高土地開發利潤。因此，土地開發權轉讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發權的轉讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態環境效果佳和資源配置優。以低的社會成本來實現土地資源優高效的配置，從而實現土地利用效率大化和環境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經濟的快速發展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現。

2.2英國的研究進展

英國的土地市場發育比較完善和成熟，政府通過法律、經濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產中介來協調買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產產權，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產權轉讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產的轉讓作了詳細規定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產權以當事人簽訂的轉讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產。根據公示、公信原則，政府規定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產轉讓。登記內容包括土地抵押權、地役權等權利負擔的登記（未經登記的權利負擔不能約束購買人）和不動產權登記。英國不動產的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調查土地權利、支付價款等一切事項，保證了產權交易的順利進行，也不會產生一家賣兩家的糾紛發生[5]。英國的土地產權租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產權持有者經常將自己的土地出租，通過承租協議控制房地產開發活動，獲取長期性的穩定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產權租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內可變動。地租隨土地產權市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產權抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數的工廠主都是自由繼承土地產權的權利人，以滿足生產需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發布公示。若是土地權利沒有登記，其生產就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產。英國的不動產交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構成英國現代土地法基礎的《財產法》進一步確定了抵押的土地產權，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產權市場交易有保護土地所有者權益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權制度，政府在交易過程所獲得長期而穩定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業的發展。

2.3法國的研究進展

法國的土地市場主要體現在土地交易方面，包括農用地使用權的交易（主要指農用土地用益權）和土地所有權的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產及其占有人之間的關系做出了明確的規定。此法第516條規定：“財產分為動產和不動產。”517-526條規定：財產屬于不動產，或依其性質，或依其用途，或依其權利的客體；土地及其地上建筑物為不動產[9]。第581條款規定，農用土地上可以設立用益權，并對“用益權標的物”的范圍做了說明，主要指農用土地上的各種動產或不動產。在第595條款里就“用益權人”的權利也作了解釋和說明，用益權人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉讓其權利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規定，交易形式主要有賣、出租、無償轉讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構，具有法定的優選購買權，能夠提供關于土地使用權方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農業生產行駛保護、促進、結構優化的作用；農場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環境的作用；同時還為經營者提供農場經營方面的幫助，如農場的規模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農場經營者給予保護；因以房地產投資或以經營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r業指導法》的相關規定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發揮，產生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉讓，只能整體繼承或者轉讓，不得分割；四是法國政府對農業用地的交易實行特殊的保護，農業用地轉讓后必須用于農業，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規和政策體系，在保障當事人權利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國內外土地二級市場研究對比分析

通過表1的總結和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產生，也是確權登記后的資料信息在交易過程中發揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規范加入服務市場且持續發展，又能使土地要素流轉市場公平、更好、有序發展是需要關注和研究的問題

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2018年我黨的報告中提到，開展農村經濟建設時，應維持土地承包關系的穩定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續延長承包時間。這也是我黨在落實農村土地經營改革的核心體現，延長承包時間，落實土地流轉能夠提高農民對土地經營的人情與信心。近幾年，我國改革開放不斷深入，城市化與工業化的建設力度加大，傳統農村集體土地產權制度的應用出現一定的運作困難，為了提高土地流轉效果，就需要對現行農村集體土地產權制度進行創新改革。改革內容可分為：1）國有土地產權制度；2）個人土地產權制度；3）集體土地產權制度；4）混合土地產權制度等等。尤其是城市內土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開始不斷向周邊地區擴充。農村地區的集體產權模式對應發生變化，集體土地資源流失情況嚴重。很多農村人口選擇放棄傳統生產種植行業，進城打工，城鄉之間的交流變得更加密切，農村土地開始被占用，在對土地展開賠償時，不可避免的會發生一些矛盾現象問題。加大力度改革集體土地產權制度能夠幫助降低此類矛盾出現的風險，推動城鄉發展，對維護社會穩定性有重要幫助[1]。

2集體土地產權制度改革要點

2.1明確經濟主體

一直以來農村地區的土地產權經濟主體位置都存在模糊化、不清晰等問題。我國憲法提出，無論是農村還是城市地區，除了國家所有土地外，其他地區的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國家法律規定，集體土地需要由農村集體經濟組織或村委會進行統一的經營與管理。但是農民群體本身不屬于組織范疇內，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對此，在改革集體產權制度時，要充分尊重農戶的經濟主體位置，突出農戶群體的法律權利與法律意義。充分發揮出法人制度的作用，使廣大農民能夠清楚的認識到自身擁有的實權以及必須承擔的責任。以公正公平公開的態度維護農民的合法權益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉關系

在落實新農村建設時，需要不斷完善城鄉之間的關系，加強城鄉統籌效果，根據我黨城鄉建設要求來看，城鄉群眾應保持良好關系，在產權上與治權上達成統一，用鄉村建設帶動農村經濟發展。劃分出清晰合理的產權關系，來帶動農戶經濟處理創造出更多經濟效益，提高自身收入的基礎上，為社會輸出更多財務。對于農村集體土地的所有權，也應該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財產控制權，并可以優先承包本地集體土地資源。另外，農村群眾還需要享有對干部、管理者的選舉權與發言權，如果干部發生違規、違紀問題，經由村民調查舉報后，可以罷免。

2.3加快經營流轉

我黨在十八大中指出土地流轉的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權益，在滿足國家耕地保護制度與法律法規的基礎上，給農民進行一定程度的放權如：擔保、轉讓、抵押、生產、收益、流轉等等。簡化當前土地承包經營流轉的過程，避免私下違規轉包情況的出現，分化產權歸屬，規范信息交流進度，例如：使用現代化信息平臺或軟件，加快農村內信息的使用效率，減少集體土地管理時的糾紛風險。

2.4強調法律法規

我國作為農業大國，農業生產使用的土地資源覆蓋面積較大，農村地區的經濟發展的驅動力很強，對應的集體資產規模也比較大。因此，想要開展集體土地產權制度改革工作難度較高。而法律法規能夠對改革發展起到基礎的約束作用，因此必須要完善法律法規的建設。近幾年，我國農村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴大，已經涵蓋了農村土地流轉、集體土地經營流轉等工作。將法律規定細節化，能改變以往集體土地管理時出現的操作性差、流于表面等問題。例如：落實自愿有償原則，使村民可以按照轉包、出租、交換、入股等多元化合作方式進行土地流轉以及集體土地管理，確保農民群眾合法效益得以維護。

3結論

綜上所述，實現農村集體產權制度改革是農村地區落實可持續發展政策的必經之路，能夠給農村土地資源利用帶來新的活力與激情，幫助農民增加經濟收入，為政府調控、管理地方經濟起到良好輔助作用。在改革過程中，應充分尊重農民的主體意愿，嚴格量化資產，并科學化、規范化、集約化的設置產權股份。

土地是社會經濟發展重要的基礎性要素，土地二級市場是我國城鄉統一建設用地市場的重要組成部分。國外中美、英、法三國土地二級市場管理和法律體系比較健全，土地產權市場交易具有保護土地所有者權益、市場規范，交易成本低，增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點。美、英、法三國關于土地二級市場的管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督機制,確保土地二級市場交易運行環境的公平、公正、有序。

關鍵詞：土地二級市場；土地產權；交易

1.中國土地二級市場研究進展

我國對土地一級市場的運行機制、開發模式、資源配置、制度創新和宏觀調控研究的較多，重點研究城市土地一級市場化對政府、企業及市場帶來的經濟利益。相反的，對土地二級市場的改革研究較少，在交易運行、規范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對較少。目前土地二級市場交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問題凸顯，土地使用權交易運行制度改革研究已成為新型地產法律制度研究的核心內容。我國已進入新的經濟社會發展狀態，許多一、二線城市土地供應面積紛紛出現銳減，城市地價和工業用地供應在部分城市也有所下降，已經緩慢進入一個擴張型到內涵型、粗放型到集約型的轉變過程；有限的土地一級市場供應，對發展土地二級市場相對有利；多方面條件共同活躍了土地二級市場的交易。我國伴隨著近幾年產業結構的不斷優化和升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在土地市場上流通運轉，使土地二級市場日漸活躍。在土地二級市場交易運行過程中，發現《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國有建設用地使用權出讓合同》等在抵押物和轉讓條件方面存在交易限制，不能進入土地二級市場交易?！锻恋毓芾矸ā分幸幎ǖ目梢砸婪ㄞD讓的土地使用權，包括國有和集體兩種建設用地使用權。在現實交易中，發現集體建設用地使用權交易的條件更為苛刻，交易流轉非常困難；國有建設用地使用權的交易流傳相對自由?！冻鞘蟹康禺a管理法》中第50條規定，附屬房地產開發建設的投資額必須達到25%才可以進行轉讓、出租、抵押。25%沒有明確的規定標準和基數?！秶薪ㄔO用地使用權出讓合同》是根據相關法律制定，交易中也受到限制，所以給現實操作帶來困難。

2.國外土地二級市場研究進展

2.1美國的研究進展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國土地產權制度奠定了土地產權自由買賣的制度性基礎，同時建立了完整的產權市場，形成了商業公司、制造業和農場為主的具有生機和活力的市場主體。市場體系的建立標志著土地二級市場的形成，并發揮著土地資源配的功能，大大促進了美國西部經濟的快速發展[1]。美國的土地制度實行的是私有制制度，土地使用權是有償的，與中國公有制不同，土地使用權是有年限的，美國有償取得后有終生的使用權，即土地的所有權。美國的土地是通過自由轉讓、出租和抵押來實現土地開發權交易，也就是土地二級市場交易。土地開發權交易是一種基于市場機制的土地政策，政府對開發權轉移有相應規范，出租和抵押不需要進行任何行政性的干預。在土地資源配置方面，通過土地開發權轉讓交易，把轉讓價格作為資源配置手段，促進土地開發規劃實施，實現土地資源合理配置[2]。關于土地二級市場，美國實行的是政府和土地開發兩個部門達到雙贏的目標。對于政府來說，土地開發權的轉讓不會因土地而對城市發展增加額外的成本和負擔；對于土地來說，盡管在土地開發權轉讓時價格增加，但也可以通過提高土地開發強度和建筑密度，增加經濟效益的同時提高土地開發利潤。因此，土地開發權轉讓交易制度受到了土地與政府的主動推行。在美國，為達到交易機會的充分利用，土地開發權的轉讓者可以自主決定先儲備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態環境效果佳和資源配置優。以低的社會成本來實現土地資源優高效的配置，從而實現土地利用效率大化和環境控制的目標化。美國的這些土地政策，使美國政府的財政收入增加，促進了美國經濟的快速發展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現。

2.2英國的研究進展

英國的土地市場發育比較完善和成熟，政府通過法律、經濟政策等手段指導和干預，不存在土地使用權分配的“一級市場”，主要以“土地二級市場”自由交易為主，是通過不動產中介來協調買賣雙方的價格使之促交成功。英國的土地交易形式主要有買賣（轉讓）、租賃、抵押等。英國確立建筑物和土地是一個不動產產權，除特殊情況外英國沒有單純而獨立的土地交易。英國的不動產交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動產的交易價格由當事者雙方自由來認可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國土地產權轉讓：英國土地學者A.W.B.辛森的《土地法史》，對英國歷*關于不動產的轉讓作了詳細規定和闡述[4]。在英國普通法框架下，土地產權以當事人簽訂的轉讓合同為基礎，按自治原則處分私有財產。根據公示、公信原則，政府規定必須要進行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動產轉讓。登記內容包括土地抵押權、地役權等權利負擔的登記（未經登記的權利負擔不能約束購買人）和不動產權登記。英國不動產的交易，律師受當事人委托可辦理簽署合同、調查土地權利、支付價款等一切事項，保證了產權交易的順利進行，也不會產生一家賣兩家的糾紛發生[5]。英國的土地產權租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對更活躍，土地產權持有者經常將自己的土地出租，通過承租協議控制房地產開發活動，獲取長期性的穩定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國的土地產權租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內的全部租金；按年收取的變動租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內可變動。地租隨土地產權市場的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實行收入再分配制度[6]。英國的土地產權抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數的工廠主都是自由繼承土地產權的權利人，以滿足生產需要，他們可以利用自己的土地進行款，并登記發布公示。若是土地權利沒有登記，其生產就會受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會破產。英國的不動產交易抵押登記自1704年開始就以書面形式記錄或公示進行登記[7]。1925年構成英國現代土地法基礎的《財產法》進一步確定了抵押的土地產權，建立了較完善的土地市場交易管理體系。在英國，土地產權市場交易有保護土地所有者權益、降低交易成本、增加財政收入、提高市場效率和追求社會效益的特點[6]。英國的土地交易體系在一定程度上鼓勵了土地的流動，進一步刺激對土地的投資，促使土地頻繁的交易達到繁榮土地市場的效果[8]。因土地所有權制度，政府在交易過程所獲得長期而穩定的土地增值收益，有利于政府進行公共基礎建設并促進社會事業的發展。

2.3法國的研究進展

法國的土地市場主要體現在土地交易方面，包括農用地使用權的交易（主要指農用土地用益權）和土地所有權的交易?！斗▏穹ǖ洹肥欠浅Ｖ匾囊徊糠?，該法對財產及其占有人之間的關系做出了明確的規定。此法第516條規定：“財產分為動產和不動產。”517-526條規定：財產屬于不動產，或依其性質，或依其用途，或依其權利的客體；土地及其地上建筑物為不動產[9]。第581條款規定，農用土地上可以設立用益權，并對“用益權標的物”的范圍做了說明，主要指農用土地上的各種動產或不動產。在第595條款里就“用益權人”的權利也作了解釋和說明，用益權人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無償轉讓其權利?？傊?，通過《法國民法典》里能查到土地二級市場交易的相應規定，交易形式主要有賣、出租、無償轉讓和抵押等。在法國的土地二級市場交易中，中介組織是一個威的機構，具有法定的優選購買權，能夠提供關于土地使用權方面的真實而又全面的信息給交易雙方，同時也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對農業生產行駛保護、促進、結構優化的作用；農場在實施項目的過程中，也起到了保護和改善環境的作用；同時還為經營者提供農場經營方面的幫助，如農場的規模擴大和技術改進等；在公共基礎設施的修建以及以公眾利益之名對土地造成侵占時，中介組織可以對農場經營者給予保護；因以房地產投資或以經營為目的因地上建筑物導致土地的分割而進行的交易，中介組織會干預并進行阻止交易。土地二級市場法制建設在法國比較完善?！掇r業指導法》的相關規定具有*特點，一是土地市場交易制度中實行一定程度上的土地集中政策，來提高土地利用效率和規模效益，防止因交易不當而對薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發揮，產生極大的促進和完善的作用；三是限制土地分割轉讓，只能整體繼承或者轉讓，不得分割；四是法國政府對農業用地的交易實行特殊的保護，農業用地轉讓后必須用于農業，不準不耕種或者耕種不力，也不準搞投資建筑。法國的土地二級市場交易具有完整的法規和政策體系，在保障當事人權利義務、降低交易成本和費用、促進交易制度發展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國內外土地二級市場研究對比分析

通過表1的總結和分析，美、英、法三國關于土地二級市場管理體系對我國具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執法之間建立和健全相互制約的制衡機制，進一步完善土地二級市場交易管理受嚴格保護的相關法制體系建設,在實現有法可依的同時,還要及時配備完善的監督管理機制,確保土地二級市場交易運行在公開、公平、公正、有序的環境下進行。土地二級交易服務市場的建立可以降低交易風險，減少交易糾紛的產生，也是確權登記后的資料信息在交易過程中發揮作用的重要橋梁。國外就交易運行機制方面，對交易市場和不動產登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級市場交易雙方規范加入服務市場且持續發展，又能使土地要素流轉市場公平、更好、有序發展是需要關注和研究的問題